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在美国如何以房养老

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发表于 7-25-2014 11:13:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
0.jpg                                                                                 早在上世纪60年代,美国就已开始尝试“以房养老”模式,经过几十年的发展,美国“以房养老”体系已相对较为完善。据了解,目前美国主要有5种反向抵押贷款产品,其中有2种产品是政府机构和公共部门开发设计的,另外3种产品是一家私营机构设计并提供的。
【注:反向抵押贷款(reverse mortgage ),是以拥有住房的老年居民为放款对象,以房产作为抵押,在居住期间无需偿还,在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期,以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放,也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付,贷款可用于日常开支、房屋修缮和医疗保健等,没有限制。】
“以房养老”目前在美国运用最为普遍的一种模式是,由美国联邦住房管理局(FHA)负责的HECM计划该计划是唯一一个由政府提供担保的反向抵押贷款项目。其中,FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金,而该计划中贷款的提供者则主要是银行、抵押贷款公司和其他私募金融机构。
HECM也是现在美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品,在每一州都能申请到这种贷款。目前HECM发放的反向抵押贷款占市场份额的90%以上,不过,近年来发展势头出现放缓迹象。
针对1990年到2012年的20多年间“以房养老”的情况变化,HECM计划进行了一项统计。从申请反向抵押贷款人群分布特征看,借款者年龄都偏大,平均年龄在72岁。从性别分布情况看,单身女性老人申请的比例最大,2012年为40.1%;其次是夫妻双方共同申请,2012年为38.2%;单身男性老人的申请比例最低,2012年为21.7%。
从公布的数据看,2012年美国申请反向抵押贷款的房产均值为251953美元,贷款余额均值为131986美元,大体相当于平均房产价值的52%。
按照美国“以房养老”的“门槛设定”,申请人至少要达到62周岁并且房屋产权必须归属申请个人的条件,还需要满足FHA关于房产合格性的认可。在申请反向抵押贷款之前,借款人都需要接受美国住房和城市开发部(HUD)的质询,HUD会向借款人解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务,经过这个环节之后,申请人会获得一份告知证明,申请人接下来就可以办理反向抵押贷款了。
从运作形式来看,“以房养老”计划不仅可以个人名义申请,还可以夫妻共有的形式(以个人和配偶最后一个死亡为止)申请贷款。反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人,也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人,也可以支付到所有权人死亡为止。
值得一提的是,该计划限定,贷款上限会根据地域的不同而变动,但一般不会超过62.55万美元。美国确定反向抵押贷款金额取决多于房产价值、美国1年期国债收益率、申请人年龄、反向抵押贷款发放的形式等多个因素。
对于美国开展“以房养老”的成功经验,业内人士认为,政府在美国反向抵押贷款运作中起到了非常关键的作用。“目前美国政府提供保险的‘以房养老’产品不仅在市场上占有绝对份额,而且每年还会对潜在借款人进行反向抵押贷款教育;美国政府在规范反向抵押贷款市场发展方面也起着重要的作用,制定了完善的消费者保护措施与机制”。
同时,完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。据介绍,由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款运行。
此外,“以房养老更多受制于当地文化传统,老年人对该文化的认同也是‘以房养老’成功的前提”业内人士提醒。

2014-07-24                                                 美国河南联合总商会

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发表于 8-23-2014 01:00:17 | 显示全部楼层
很不错
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发表于 8-23-2014 01:29:36 | 显示全部楼层
顶顶当,顶顶当~~顶滴顶顶当~~
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发表于 8-23-2014 01:28:25 | 显示全部楼层
你知不知道,一个人顶贴的滋味!
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发表于 8-23-2014 01:25:59 | 显示全部楼层
顶住了你,在三万英尺的距离...
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发表于 8-23-2014 01:05:35 | 显示全部楼层
你知道吗?顶你并不容易,还需要很多勇气...
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发表于 8-24-2014 01:49:57 | 显示全部楼层
楼主是超人
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发表于 8-24-2014 02:06:15 | 显示全部楼层
哦~~给我一杯忘顶水,换我一夜不顶贴~~
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发表于 8-24-2014 02:42:06 | 显示全部楼层
今天我,寒夜里看帖飘过...
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发表于 8-24-2014 01:47:31 | 显示全部楼层
你总是顶不停,顶不停,总是一个人顶贴到天亮...
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发表于 8-24-2014 02:19:05 | 显示全部楼层
人不顶到伤痕累累就不会懂得后悔...
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