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租金管制10号提案全解析 屋主vs.租户到底对谁有利?

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发表于 11-1-2018 15:57:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 11-1-2018 04:01 PM 编辑

郑博仁律师照.JPG
郑博仁律师

    【侨报洛杉矶讯】还有不到一周的时间,加州选民将针对10号提案做出决定,这是一项有关允许全州地方政府扩大租金管制的投票举措。
    该政策的支持者表示,在加州前所未有的租房压力前,该提案将为租户提供一定的救济。而反对者则认为,这将阻碍原本水平就已经很低的住房建设,并会进一步增加其成本。
    以下是南加州知名律师事务所郑博仁联合律师事务所华人服务团队为民众总结的,针对10号提案将如何影响租户所面临的常见问题,以及其他可负担性租房问题的分析。

加州租房情况有多严重?
    答案是非常严重。根据加州大学伯克利分校哈斯包容性社会研究所最近对美国人口普查数据的分析,950万租户(超过加州总租户人口的一半)为高租金所困扰,他们将至少30%的收入用于住房成本。
    自上次经济衰退结束以来,租金大幅上涨,因为加州许多地区的就业增长强劲,但同时住房产量很少。根据房地产网站Zillow的数据,洛杉矶的单卧室租赁中位数为2,370美元,比过去八年增加了43%。类似的租金上涨还波及了旧金山甚至整个加州。
    加州的租金远远超过美国其他地区的租金。根据Zillow的数据,在全国范围内,单卧室租金中位数为1,299美元,在同一个八年期间只增长了25%。
    住房成本的高昂,导致数百万加州人处于贫困当中。在考虑住房和其他生活费用时,将近五分之一的加州居民生活在贫困中,这使得该州拥有着全国最高的贫困率。
    随着对租房者经济压力的增加,租户权利倡导人士已加大促进租金管制的力度,以降低其成本。

租金管控是否有助於民众住房负担能力?
    不同政治流派的经济学家很少达成共识,但是即使在自由主义经济学家中,也存在共识,即租金控制无助于提高住房负担能力。
    经济学家普遍认为,当政府限制业主可以收取的租金时,生产的房屋将会减少,从而推高房价。
    麻省理工学院经济学家、马萨诸塞州剑桥市租金管制研究人员就表示,当存在价格上限时,商品短缺就会产生。专家的普遍看法是,租金管制减少了可用房屋的数量和质量。
    经济研究发现,住房负担能力问题的主要解决方案是建造更多房屋并降低新的供应价格,而不是单纯地控制房租。

但是对挣扎中的加州租户来说呢?
    据估计,加州的开发商需要每年平均建造大约320,000套新房来解决本州的住房短缺问题,并得以对可负担性住房问题造成重大积极影响——而这一标准大约是目前建设速度的三倍。加州政策研究办公室表示,加州需要每年增加数十亿美元的补贴,为最需要帮助的人提供足够的低收入住房。
    但这些目标很难实现,一些研究人员表示,租金管制对于保护租户免受价格上涨的持续威胁是必要的。哈斯研究所的报告认为,租金控制是地方政府能够廉价地、有效地降低成本的唯一途径。
    南加州大学社会学教授、现有租金控制研究的审查人员称,当地政府也可以制定租金管制法规,以限制租金管制政策对新建筑和其他潜在缺点的负面影响。

10号提案如何运作?什麽是科斯塔•霍金斯法案(Costa-Hawkins)?
    知名南加州审判出庭律师郑博仁律师在接受媒体采访时说,加州有15个城市目前存在某种形式的租金管制。但是,由于1995年的州法“科斯塔•霍金斯法案”,地方政府在实施新的租金管制政策时受到了限制。

郑博仁律师解释说,该法律以三种方式限制了地方政府的租金管制政策。地方政府不允许:
•     实施单户住宅的租金管制。
•     在得益于租金管制的租户离开后,取消房东改变租金的权利。
•     控制1995年以后建造的建筑物的租金。当科斯塔•霍金斯通过时,该法还在有租金管制的城市中制定了规则。例如,洛    杉矶将1978年10月1日或之前建造的公寓的租金上涨与通货膨胀挂钩,并且禁止将其条款应用于最近建造的房产。
   1995年的法案限制了当地政府通过新租金限制政策的路径。2016年,山景和里士满湾区成为30多年来首批实施新租金管制法规的社区。

拥有租金管制的加州城市一览表
城市/建成公寓豁免年份
洛杉矶            1978
海沃德            1979
旧金山            1979
圣何塞            1979
圣塔莫尼卡        1979
棕榈泉            1979
西好莱坞          1979
伯克利            1980
奥克兰            1983
千橡树            1987
东帕罗奥托        1988
比佛利山庄        1995
洛加托斯          1995
山景              1995
里士满            1995

    10号提案并没有改变现有的租金管制政策,而只是废除了科斯塔•霍金斯法案。因此,在大多数情况下,通过该提案不会立即产生新的租金管制规则。相反,它将为当地政府制定政策去除旧有限制。
    10号提案在将来也很难被撤消。该提案包括一项规定,即任何实施于全州范围内的租金管制政策都必须得到加州选民的批准。10号提案的作者说,这种措施能防止州立法者在未来破坏提案。但该条款也遭到了一些人的批评。

以旧金山为例,租金管制如何影响了该市?
    斯坦福大学的研究人员最近公布了对旧金山租金管制效果的报告。该市政策仅限于1979年6月13日或之前建造的公寓。
    该政策最大的受益者是那些如果没有对租房者的保护,就会被迫离开这座城市的长期租户。研究发现,租金管制特别有助于防止老年人、非裔和拉丁裔租户流离失所。
    而相反,该政策将阻止房东无法收取更高的房租。研究还发现,业主通过将其出租物业转换为自住公寓来回应旧金山的租金管制,这就减少了该市的可用公寓并提高了整体租金。研究称,该政策通过将旧出租物业的单位转化为通常出售给富裕居民的住房,使得旧金山物业趋于高档化。
    因此从短期来看,这似乎是一种解决方案;但从长远分析,它确实会伤害租房者和租赁市场。

如果10号提案通过,接下来会发生什么?
    在租金管控方面,会有许多新的当地议题出现。
    洛杉矶市长嘉西提表示,如果10号提案通过,他希望扩大该市的租金管制。伯克利选民将于11月决定是否加强该市自己的租金管制政策。新法规将在10号提案的同时生效。
    地方议题可能终将是漫长而有争议的。山景城在2016年通过了现行州法律所允许的有限的租金管控政策,而过去三年来一直在为租金管制政策进行无尽头的持续斗争。

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郑博仁联合律师事务所
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