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什么时候您适合动用Lis Pendens?

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发表于 4-26-2018 13:44:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 4-26-2018 02:20 PM 编辑

郑律师照片(专栏版).jpg
郑博仁律师
法律信箱
如果被动用Lis Pendens您应该担心吗?
       我们律所的地产诉讼律师团队经常接到不少客户的来电,希望律师可以为他们的房产动用LisPendens(待决诉讼),以迫使其他人付款或解决纠纷。关于什么时候适合动用LisPendens比较合适,人们常常有很多误解。这里郑博仁律师有几件事要提醒大家:
1.    只有在诉讼的情况下才能提交和备案待决诉讼。事实上,备案待决诉讼的拉丁名字(“LisPendens”)与它英文对应词的含义完全一致:等待判决通知(“Notice of PendingAction”)。
2.    合同违约、合同欺诈、判决财产归属丶房产分割丶财产返还信托丶以及其他与不动产有关的诉讼往往支持(或需要)备案待决诉讼,但并非所有涉及不动产的纠纷都适合备案待决诉讼。争议本身必须涉及不动产的所有权或占有权。如果诉讼的结果涉及所有权的变更(或确认),则可能适合备案待决诉讼;如果结果仅涉及金钱损失,则可能不需要备案待决诉讼。
3.    销案是撤销待决诉讼的过程。一位经验丰富的不动产诉讼律师可以提起动议,将待决诉讼从审判法庭撤销,以将待决诉讼从该不动产的记录中撤除。销案在非不动产诉讼或当原告没有优势证据证明不动产权益声索的合理性的情况下是合适的。
    就像其他拉丁语法律短语一样,当人们听到待决诉讼附於他们的财产之上时,常常会感到困扰,被这未知的短语惊吓,或忽视这看似对其自身利益关系不大的法律术语。而答案通常在其中的某个地方。事实上,无论待决诉讼的备案人有没有与您不动产的权益声索,待决诉讼可能对您的利益来说没有任何长远的影响,但这可能意味着严重的短期烦恼和对短期利益的威胁,尤其是您若想在不久的将来试图出售或抵押您的财产的时候。

待决诉讼意味着有人对您的财产提出索赔
     “Lis Pendens”不是“Lien”。考虑到这两个短语一看上去十分相近,并且都被置于您的不动产上,您可能很容易将待决诉讼(Lis Pendens)与留置权(Lien)混为一谈,尽管它们完全不同。留置权是您财产上的担保权益,例如抵押或法定抵押;待决诉讼是对该不动产的利益相关方关于待决诉讼存在的通知。这些法律行为可以包括:
•     公共征用(政府机构试图征用您的财产)
•     分割财产(不动产的共同所有者试图分割财产)
•     判定财产归属(另一方声称拥有该财产)
•     止赎变卖行为

您应该怎样处理待决诉讼(Lis Pendens)?
       事实上,附着于您房产上的待决诉讼不意味着提起诉讼的当事方是否会在诉讼中取得成功,而只表示诉讼行动的提起。这引出了两个问题:1)待决诉讼是否会成功?2)即使不会成功,待决诉讼会影响我的权益吗?
    在回答第一个问题时,建议您应该咨询一位能够了解您具体情况的地产诉讼律师,并就您应采取的行动以及所应作出的回应提出建议。
    但是,对于第二个问题,即使对方在待决诉讼中取得成功的可能性很小,待决诉讼可能会对潜在的购买者以及有兴趣购买的贷款人产生巨大影响。毕竟,如果您不确定现在或将来是否真的拥有全部或部分房产权益,那么买家或贷款人在与您进行任何交易时都会持谨慎态度。

争取消除待决诉讼
      然而,一位经验丰富的地产诉讼律师可以与您合作,迅速采取行动,根据以下一些要点,从您的地产中清除待决诉讼:
•     该诉讼实际上并不影响您对该不动产的利益
•     该诉讼没有证据支持
•     你没有收到待决诉讼的送达
•     其他对方所犯错误
       采取决定性的、快速的行动往往是保护自己免受财产损失的成功的关键,因此,在收到通知后尽快与律师联系是完全符合您利益的。

郑博仁律师 (Paul P. Cheng, Esq.)
郑博仁律师(Paul P. Cheng),南加州知名审判出庭律师、美国联邦最高法院出庭律师、美国国家畅销书作家学会成员、圣盖博谷商会董事会成员、事务所资深合夥人,并连续多年获得业内主流媒体评选为“超级律师”及“帕萨迪纳最杰出律师”等多项殊荣。目前还担任2018年加州州长候选人江俊辉亚太社区联络及对外事务活动委员会主席。郑博仁律师自小在美国长大,早年曾担任过检察官、调停人,并先后多次前往亚洲进行讲学,在中国,他曾被邀请到访北京大学,为该校国际研究学院师生进行交流讲座。郑博仁律师目前除了要处理平日众多的大型商业诉讼案件之外,他期望能藉由自己的专业为社会带来更多正面的影响,尤其希望自己能给予华人社区带来相当的帮助,有助于新移民之立足与生活之建立,这是他早年前设立律师事务所的目标之一,肩负一种身为华裔的使命感让他说起话时眼神更为笃定,也让人深受感动。郑博仁律师联合事务所诉讼及辩护强大律师团队专精商业法律、地产法、劳工法、移民法、遗产法、家庭法与人体伤害,拥有多年实战经验,这里有实力最坚强之中美出庭律师团队为企业及个人争取最高权益及保护。

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    郑博仁联合律师事务所
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中文专线:626-570-8888
    地址:790 E. ColoradoBlvd, Suite 260,
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