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加州新法规:遗嘱式产权转移状

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发表于 12-5-2017 14:50:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 12-5-2017 02:51 PM 编辑

加州推出最新不动产产权转移地契文件
       在美国加州,一个人的不动产产权是以某种产权地契DEED的形式持有的。产权过户的地契DEED必须是法律认可的形式,必须经过当事人签字公证,并登记在不动产所在地的县(COUNTY)产权登记处,公示于天下,才算有效。产权的转移通常就是在正式登记时开始生效。
       2016年,加州在其【遗产处分法PROBATE CODE】内新增加了法律条文SECTIONS5600 -- 5696,而创设了一种持有不动产产权的方式:遗嘱式产权转移状 RevocableTransfer On Death (TOD) Deed。它可以让一个不动产业主登记这样一个产权地契DEED,指定一个或多个继承人,并规定好在该业主死亡之后,该不动产的产权就自动转移归属于其指定的继承人。这就像在产权地契里立了一个遗嘱,不动产的业主省钱仍然是该不动产的所有人,直到其去世,然后就自然转移给其指定的继承人继承了,而不需要经过遗产法院的遗产继承程序了。
       为什么会增加这样一种不动产产权状的形式?它对设立这种产权地契的物业业主有什么好处?我们要简要介绍一下目前通行的几种将不动产转移给继承人的方式,做一个对比就清楚了:
       当人们拥有房地产时,人们总是会考虑自己百年之后,其所拥有的不动产如何可以平稳顺利地转移给自己希望承接这些房产的人去继承。当然,每个人都可以立遗嘱,指定将房产赠送给某个继承人。但这样的话,在立遗嘱的人去世之后,该继承人必须到遗产法院申请进行遗嘱认证和继承程序,然后由法院做出判决,才可以过户不动产的产权给继承人。这是费时费力又费钱的法定程序。
       如果房产的业主是夫妻关系,则情况会好很多:夫妻在取得不动产时就在地契DEED上注明是夫妻关系,则该房产就是夫妻的共同财产COMMUNITYPROPERTY。如果一方去世了,存活的另一方只要向遗产法院提交一个简单的申请程序,就可以取得死亡一方那一半的夫妻共同财产。
       如果夫妻之间希望更简洁地相互继承对方的一半夫妻共同才财产,只要在地契DEED上除了注明是夫妻关系之外,再加上“有存活方继承权”WITHTHE RIGHT OF SURVIVORSHIP的字眼,或者注明是“等额共有”AS JOINTTENANTS的字眼,则在配偶一方去世后,连遗产法院都不用去跑,由生存的配偶签个宣誓书,将已故配偶的死亡证书附上,在不动产登记处登记一下,整个不动产的产权就自动转移给生存的配偶了。
       但是,如果不是夫妻关系怎么办?比如是父母子女关系,兄弟姐妹关系,或其他亲戚或朋友关系。除了上面讲的比较繁琐的遗嘱继承的方式之外,不动产业主也可以考虑做一个生前信托LIVING TRUST,将物业的产权放到那个信托里,自己担任信托的管理人TRUSTEE,这样的话,自己仍然可以居住、使用、出租、和出售该不动产,甚至可以撤销生前信托。待自己百年之后,再由指定接手的管理人按照自己在信托里的安排,讲不动产移交给自己指定的继承人(比如说子女)。这样做,通常也不需要到遗产法院去办理认证。
       还有一种方法,就是将不动产的产权直接让渡一半给希望自己死后继承该不动产的人,就是在地契DEED上加上那个人的名字,同时注明是以“等额共有”JOINTTENANTS的方式共同持有。这样的话,根据加州的法律,在“等额共有人”
JOINT TENANTS之间,如果一个产权人死亡,它所拥有的产权部分将自动转移给存活的产权人继承,只要签署宣誓书并附上死亡证书,登记在该房产的产权记录上就生效了。所谓“等额共有”JOINT TENANTS,就是指如果是二个人,每个人享有不可分割的50%的产权,如果是三个人,每个人享有不可分割的三分之一的产权。如果是六个人,每个人享有不可分割的六分之一的产权,等等。如果六个产权人中有一个去世了,他的那六分之一产权就被其他的五个人分享了,变成每个人享有五分之一产权了。以此类推,直到最后一个存活的人享有全部100%的产权。
     但是,其实很多人并不想很早就将产权分割或分享给其他的人。这可能有以下几种原因:
      1、遗嘱继承是要等到不动产的业主去世之后才发生产权的转移过户给指定的继承人。所以物业的业主生前一直拥有该不动产的全部产权,也可以随意处置,甚至出售掉。但如果是现在就把物业的一半(或几份之一)产权过户给其希望的继承人,这就变成生前赠予了,而不是死亡后的继承了。产权过户后立即就生效了,是该不回来的(除非该受让人同意退回赠予)。
      2、因此,即使物业的业主曾经慎重考虑过,并且已经决定了让某个人(或几个人)继承自己的不动产,但仍有可能在几年之后因为某种原因又改变了自己的决定。就像自己立的遗嘱几年之后可以撤销或变更一样,人们的决定是可以改变的。但是,如果用“等额共有”JOINTTENANTS的方式在地契DEED上加上希望继承自己不动产的人的名字,则那一半的产权(或等额的几分之一的产权)就收不回来了。不可撤销(除非那个人同意转移回来给你)。如果业主几年后反悔,是无法改变的。
      3、如果该业主今后想要出售该房产,就必须有另外的“等额共有人”JOINTTENANTS一致同意签字才行。如果该业主不想让那个或几个“等额共有人”跟自己住在同一个房产里,也是无法赶那个人出去的,因为那个人已经有了产权份额在那个房产里,就是该房产的业主之一了。
      4、如果那个“等额共有人”被告了,欠了债,背上了法院的判决,则这个房产的产权也会受到影响。因为那个人的法院判决会被登记在这个房产的产权状上。如果以后做抵押贷款,或出售该房产,都会受到限制。
      5、也有可能那个被赠予的“等额共有人” JOINTTENANT在物业业主生前反而提早去世了,因此没有实现该物业业主希望在自己去世后让他/她继承财产的愿望。那份等额的物业产权又自动转移回到业主的身上。当然,该物业业主还可以重新转移给新的“等额共有人” ,但如果届时该业主也已经丧失行为能力的话,就无法再进行转让了。
      6、还有一种最坏的可能,如果那个接受赠予的“等额共有人”是个不孝子,或宵小之人,他/她可能会背着赠送给他/她物业产权的业主,将他/她的那一份产权私下里转卖给别人,因而拆散了“等额共有”JOINT TENANTS的产权形式,而变成了“按份共有”TENANCYIN COMMON的形式。“按份共有”TENANCY IN COMMON的产权是各自独立的,产权业主相互不能自动继承对方的份额。任何一个产权份额的业主都可以随意出售或转让其产权份额。这样的话,一个好好的不动产,就会在产权上面搞得一团糟。
       凡此种种,一个产权所有人(比如说父母)如果想把房产留给一个继承人(比如说子女),用“等额共有”JOINT TENANTS的地契DEED方式,现在就加上继承人的名字是有很大风险和不良后果的。
      怎么办?所以加州就增加了一种新的产权继承和持有的方式:遗嘱式产权转移状RevocableTransfer On Death (TOD) Deed。在这种产权状DEED里面,物业的业主只是指定某个人或数个人,在自己死亡之后才可以自动继承该物业的产权。因此在该物业业主生存期间,其所指定的继承人是不能染指该物业的。该物业业主享有完全的所有权和使用权,直到起死亡为止。而且不需要到遗产法院进行遗嘱认证程序就可以自动继承。此外,因为这种产权状是一种遗嘱式的,也就是说和一般的遗嘱一样,该物业业主生前可以随时变更或撤销该产权状。如果该物业业主出售了该物业,则该产权状也就自动失效了,就跟撤销了一样。所以,这种新的产权状形式,即可以满足一个物业业主希望在身后将该物业自动移交给某个继承人的愿望,又可以保护该物业业主生前享受全部物业产权的权益,还能够让该物业业主在生前漫长的岁月中,随着人际关系的变化,随时改变自己的想法,而改变指定的继承人。而且,如果该物业的业主在自己身心健康、神智清楚的时候做了这种产权状的登记,他/她也就不会担心,万一什么时候自己突然发病,或丧失行为能力,自己本来想要做的财产继承的规划没有来得急做,而后悔终生。
      总之,加州2016年开始新增加了一种产权状形式。给希望平稳转移不动产产权给指定的继承人的物业业主,增加了一个新的选择。大家可以根据自己的实际情况和需要,做一个更加往北或理想的遗产规划安排。

*© 本文版权归作者JOHN J. MA律师所有,MARCH 2017。
作者联系地址:LAWOFFICE OF JOHN J. MA,9420 TELSTAR AVE., #128,  EL MONTE,  CA  91731
TEL:(626) 441-0558

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