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马京生律师谈:在美购屋需要了解什么是产权等额共有?

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发表于 6-16-2017 08:49:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 6-16-2017 08:59 AM 编辑

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    “产权等额共有是每一位产权所有人所拥有的产权份额是相等的,而且整个产权是一体不可分割的。因此,如果该不动产的所有人有二位,则每个人就拥有不可分割的50%的产权。如果有三位,则每个人拥有不可分割的三分之一的产权。因此,若要用产权等额共有的方式取得一项不动产的产权的话,全体所有人必须同时一起取得该不动产的整个产权,不能有先后的区分。如果该不动产要出售的话,必须经由所有人一致同意并共同签字才可以。
  “产权等额共有”:最大的特点是每位共同所有人不能将自己的产权份额用立遗嘱的方式指定给其继承人。因为一个“产权等额共有”中的所有人一旦死亡的话,其所拥有的产权份额就依法自动转移给其他的所有人了,因此不能成为该死亡所有人的遗产,也就不发生遗产继承的问题。
  “产权等额共有”的方式,是很多夫妻家庭在购买房产时选择取得产权的方式,因为它最大的好处就是在一方死亡时,毋须经过遗产继承法院就可以自动将该配偶的50%的产权转移给生存的配偶,因而省去了遗产继承法的程序和费用。
       但是,“产权等额共有”也有它致命的弱点:虽然整个房产的产权必须要由全体所有人共同签字才可以转让,但是,只要任何一个共同所有人擅自单方面处置自己的产权份额,则该房产的产权方式就自动转变成为“产权按份共有”的形式了。一旦将“产权等额共有”变成了“产权按份共有”,则该份额所有人就可以自行处分(出售、抵押或继承)自己的那一份额的产权了。举例说明:本来一幢房产是由二个人依“产权等额共有”所持有,但甲方在未告知乙方的情况下,擅自用自己的二分之一份额的产权做抵押去借贷。这时,甲方和乙方之间,他的二分之一产权就自动变成了“产权按份共有”。一旦出现这种情况,就可能发生非常不利的后果。比如,有一位单身母亲只有一个女儿。她在购买房屋时是用自己和女儿的名义以“产权等额共有”的方式取得产权。她希望自己在这里将女儿抚养成人,然后享受晚年,最后将房产自动转移给女儿。可惜,在女儿长大出门之后,居然背着母亲将自己的50%产权份额以很大的折扣做了抵押借贷,因而将该房屋产权的性质自动转变成了“产权按份共有”。事后女儿无力偿债,她那50%的产权份额就被贷款公司没收了。这时,母亲才突然发现,自己房产的50%产权已经属于一家贷款公司,她也无力将那50%的产权购回。不久,该贷款公司提出了产权分割诉讼。就算这位母亲在房屋拍卖后取得了50%的售屋款,但她却失去了得以安度晚年的房屋。她所收回的售屋款已不够买一个象样的房屋。这是一个非常不幸的结局。
      【本文由马京生律师提供,马京生律师在加州洛杉矶地区开业,主要经办房地产、法律、商业和公司法律和民商诉讼。】
办公室电话:
(626)441-0558
地址:9420 Telstar Ave., #128
El Monte,CA91731,(侨二中心对面)
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