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马京生律师谈:加州最新法规《遗嘱式产权转移状》之二 ...

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发表于 3-7-2017 16:46:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 3-7-2017 05:07 PM 编辑

加州推出最新不动产产权转移地契文件      
       (续上期)
      但是,其实很多人并不想很早就将产权分割或分享给其他的人。这可能有以下几种原因:
      1、遗嘱继承是要等到不动产的业主去世之后才发生产权的转移过户给指定的继承人。所以物业的业主生前一直拥有该不动产的全部产权,也可以随意处置,甚至出售掉。但如果是现在就把物业的一半(或几份之一)产权过户给其希望的继承人,这就变成生前赠予了,而不是死亡后的继承了。产权过户后立即就生效了,是该不回来的(除非该受让人同意退回赠予)。
      2、因此,即使物业的业主曾经慎重考虑过,并且已经决定了让某个人(或几个人)继承自己的不动产,但仍有可能在几年之后因为某种原因又改变了自己的决定。就像自己立的遗嘱几年之后可以撤销或变更一样,人们的决定是可以改变的。但是,如果用“等额共有”JOINTTENANTS的方式在地契DEED上加上希望继承自己不动产的人的名字,则那一半的产权(或等额的几分之一的产权)就收不回来了。不可撤销(除非那个人同意转移回来给你)。如果业主几年后反悔,是无法改变的。
      3、如果该业主今后想要出售该房产,就必须有另外的“等额共有人”JOINTTENANTS一致同意签字才行。如果该业主不想让那个或几个“等额共有人”跟自己住在同一个房产里,也是无法赶那个人出去的,因为那个人已经有了产权份额在那个房产里,就是该房产的业主之一了。
      4、如果那个“等额共有人”被告了,欠了债,背上了法院的判决,则这个房产的产权也会受到影响。因为那个人的法院判决会被登记在这个房产的产权状上。如果以后做抵押贷款,或出售该房产,都会受到限制。
      5、也有可能那个被赠予的“等额共有人” JOINTTENANT在物业业主生前反而提早去世了,因此没有实现该物业业主希望在自己去世后让他/她继承财产的愿望。那份等额的物业产权又自动转移回到业主的身上。当然,该物业业主还可以重新转移给新的“等额共有人” ,但如果届时该业主也已经丧失行为能力的话,就无法再进行转让了。
      6、还有一种最坏的可能,如果那个接受赠予的“等额共有人”是个不孝子,或宵小之人,他/她可能会背着赠送给他/她物业产权的业主,将他/她的那一份产权私下里转卖给别人,因而拆散了“等额共有”JOINT TENANTS的产权形式,而变成了“按份共有”TENANCYIN COMMON的形式。“按份共有”TENANCY IN COMMON的产权是各自独立的,产权业主相互不能自动继承对方的份额。任何一个产权份额的业主都可以随意出售或转让其产权份额。这样的话,一个好好的不动产,就会在产权上面搞得一团糟。
       凡此种种,一个产权所有人(比如说父母)如果想把房产留给一个继承人(比如说子女),用“等额共有”JOINT TENANTS的地契DEED方式,现在就加上继承人的名字是有很大风险和不良后果的。
      怎么办?所以加州就增加了一种新的产权继承和持有的方式:遗嘱式产权转移状RevocableTransfer On Death (TOD) Deed。在这种产权状DEED里面,物业的业主只是指定某个人或数个人,在自己死亡之后才可以自动继承该物业的产权。因此在该物业业主生存期间,其所指定的继承人是不能染指该物业的。该物业业主享有完全的所有权和使用权,直到起死亡为止。而且不需要到遗产法院进行遗嘱认证程序就可以自动继承。此外,因为这种产权状是一种遗嘱式的,也就是说和一般的遗嘱一样,该物业业主生前可以随时变更或撤销该产权状。如果该物业业主出售了该物业,则该产权状也就自动失效了,就跟撤销了一样。所以,这种新的产权状形式,即可以满足一个物业业主希望在身后将该物业自动移交给某个继承人的愿望,又可以保护该物业业主生前享受全部物业产权的权益,还能够让该物业业主在生前漫长的岁月中,随着人际关系的变化,随时改变自己的想法,而改变指定的继承人。而且,如果该物业的业主在自己身心健康、神智清楚的时候做了这种产权状的登记,他/她也就不会担心,万一什么时候自己突然发病,或丧失行为能力,自己本来想要做的财产继承的规划没有来得急做,而后悔终生。
      总之,加州2016年开始新增加了一种产权状形式。给希望平稳转移不动产产权给指定的继承人的物业业主,增加了一个新的选择。大家可以根据自己的实际情况和需要,做一个更加往北或理想的遗产规划安排。

*© 本文版权归作者JOHN J. MA律师所有,MARCH 2017。
作者联系地址:LAWOFFICE OF JOHN J. MA,9420 TELSTAR AVE., #128,  EL MONTE,  CA  91731
TEL:(626) 441-0558




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