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马京生谈:加州最新法规《遗嘱式产权转移状》之一 ...

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发表于 3-7-2017 16:44:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
加州推出最新不动产产权转移地契文件
       在美国加州,一个人的不动产产权是以某种产权地契DEED的形式持有的。产权过户的地契DEED必须是法律认可的形式,必须经过当事人签字公证,并登记在不动产所在地的县(COUNTY)产权登记处,公示于天下,才算有效。产权的转移通常就是在正式登记时开始生效。
       2016年,加州在其【遗产处分法PROBATE CODE】内新增加了法律条文SECTIONS5600 -- 5696,而创设了一种持有不动产产权的方式:遗嘱式产权转移状 RevocableTransfer On Death (TOD) Deed。它可以让一个不动产业主登记这样一个产权地契DEED,指定一个或多个继承人,并规定好在该业主死亡之后,该不动产的产权就自动转移归属于其指定的继承人。这就像在产权地契里立了一个遗嘱,不动产的业主省钱仍然是该不动产的所有人,直到其去世,然后就自然转移给其指定的继承人继承了,而不需要经过遗产法院的遗产继承程序了。
       为什么会增加这样一种不动产产权状的形式?它对设立这种产权地契的物业业主有什么好处?我们要简要介绍一下目前通行的几种将不动产转移给继承人的方式,做一个对比就清楚了:
       当人们拥有房地产时,人们总是会考虑自己百年之后,其所拥有的不动产如何可以平稳顺利地转移给自己希望承接这些房产的人去继承。当然,每个人都可以立遗嘱,指定将房产赠送给某个继承人。但这样的话,在立遗嘱的人去世之后,该继承人必须到遗产法院申请进行遗嘱认证和继承程序,然后由法院做出判决,才可以过户不动产的产权给继承人。这是费时费力又费钱的法定程序。
       如果房产的业主是夫妻关系,则情况会好很多:夫妻在取得不动产时就在地契DEED上注明是夫妻关系,则该房产就是夫妻的共同财产COMMUNITYPROPERTY。如果一方去世了,存活的另一方只要向遗产法院提交一个简单的申请程序,就可以取得死亡一方那一半的夫妻共同财产。
       如果夫妻之间希望更简洁地相互继承对方的一半夫妻共同才财产,只要在地契DEED上除了注明是夫妻关系之外,再加上“有存活方继承权”WITHTHE RIGHT OF SURVIVORSHIP的字眼,或者注明是“等额共有”AS JOINTTENANTS的字眼,则在配偶一方去世后,连遗产法院都不用去跑,由生存的配偶签个宣誓书,将已故配偶的死亡证书附上,在不动产登记处登记一下,整个不动产的产权就自动转移给生存的配偶了。
但是,如果不是夫妻关系怎么办?比如是父母子女关系,兄弟姐妹关系,或其他亲戚或朋友关系。除了上面讲的比较繁琐的遗嘱继承的方式之外,不动产业主也可以考虑做一个生前信托LIVING TRUST,将物业的产权放到那个信托里,自己担任信托的管理人TRUSTEE,这样的话,自己仍然可以居住、使用、出租、和出售该不动产,甚至可以撤销生前信托。待自己百年之后,再由指定接手的管理人按照自己在信托里的安排,讲不动产移交给自己指定的继承人(比如说子女)。这样做,通常也不需要到遗产法院去办理认证。
还有一种方法,就是将不动产的产权直接让渡一半给希望自己死后继承该不动产的人,就是在地契DEED上加上那个人的名字,同时注明是以“等额共有”JOINTTENANTS的方式共同持有。这样的话,根据加州的法律,在“等额共有人”JOINT TENANTS之间,如果一个产权人死亡,它所拥有的产权部分将自动转移给存活的产权人继承,只要签署宣誓书并附上死亡证书,登记在该房产的产权记录上就生效了。所谓“等额共有”JOINT TENANTS,就是指如果是二个人,每个人享有不可分割的50%的产权,如果是三个人,每个人享有不可分割的三分之一的产权。如果是六个人,每个人享有不可分割的六分之一的产权,等等。如果六个产权人中有一个去世了,他的那六分之一产权就被其他的五个人分享了,变成每个人享有五分之一产权了。以此类推,直到最后一个存活的人享有全部100%的产权。(未完,待续)
   
*© 本文版权归作者JOHN J. MA律师所有,MARCH2017。
作者联系地址:LAW OFFICE OF JOHN J. MA,9420 TELSTAR AVE., #128,  EL MONTE, CA  91731
TEL: (626) 441-0558




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