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持有不动产产权方式好几种 你应该选择哪一种?

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发表于 3-29-2016 15:19:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 3-29-2016 03:38 PM 编辑

马京生
    法律专栏  
       经过多年的辛勤工作,您终于积攒了一笔资金。然后就是不辞辛劳的购屋大决战:挑选小区、分析学校、看房、比价、讨价还价、终于成交了!如果接下来办贷款和物业勘验等一切顺利的话,您不久即将成为自己房屋的主人了!在这个时刻,您是否想过,您将要用何种方式来拥有房屋的产权呢?这个问题看似简单,很多人往往在买卖成交的兴奋之中不太在意。但是,这其中的学问则大有讲究。如果不注意的话,今后就可能变成一个很大的烦恼。
  根据当今的美国法律,美国的不动产可以由法人实体持有(如公司、合伙、生前信托,投资基金,等等),也可以由自然人持有(已婚、未婚、成年人或未成年人)。但是,如果有二个以上的法人或个人来共同持有一项不动产,在法律上通常有以下几种方式:
 “产权按份共有”(TENANCY INCOMMO)
  因为在中文里找不到更合适准确的词组来表达该英文词组的涵义,就暂且翻译成“产权按份共有”。
  “产权按份共有”是指在一项不动产上,有二个以上的所有人按照各自的产权比例份额来共同拥有该不动产。每个所有人拥有的产权份额可以是平等的(譬如二个人各自拥有50%,或者四个人各自拥有25%,等等),也可以是不平等的(譬如二个人中,一个拥有70%。另一个拥有30%,等等)。所谓共同拥有就是说,无论份额比例如何分配,都不能将该不动产本身人为地分割开。也就是说,如果是一块土地,二个所有人不能将该地块一分为二,分别指定哪一块是哪一个人的。或者在一幢住宅中,划分出哪一部份是属于哪一个人的。每个所有人都是按照各自产权份额的比例,共同拥有该不动产完整产权中的一部份。
  “产权按份共有”的另一个特点是:虽然不动产本身是不能分割的,但其产权则可以按份额分割和处分。每个所有人都可以独立处置自己所拥有的那一部份产权,而无需征得其它所有人的同意。比如说,如果张三拥有50%的产权,他可以自行出售该50%的产权份额给李四,而无需告知或征得拥有另外50%产权的王五的同意。同样的,王五也可以用自己的50%产权做抵押品,去申请借贷,而不必理会张三或李四。同时,每个所有人的产权份额也可以由遗嘱或法定继承程序转移给其指定的继承人。因此,“产权按份共有”的所有人在取得产权的时间上不一定要同时一起取得,可以有先有后,分别取得。
    在大多数情况下,一个投资购买不动产的人是不愿意只购买一半或一部份产权的。因此,“产权按份共有”的业主并不是很容易就可以随意脱手掉自己的产权份额。通常,一个所有人要想处置自己的产权份额,都是要求其它的共同所有人将他的份额买进,使自己兑现出来。如果其它共同所有人不同意,他可以到法院申请强制分割产权诉讼。法院可以拍卖该不动产,将拍卖所得现金,按照各个所有人的份额比例分配给各当事人。
  也就是因为“产权按份共有”有这样的特性,用这种方式分配或持有不动产产权并不是一种很安全和稳定的方法。有一些父母喜欢将房产用“产权按份共有”的方式过户给自己的子女,希望子女们共同拥有该房产,并传承下去。但往往在日后子女成家立业之后,兄弟姐妹之间引发利益不和,就会发生房产分割的诉讼。
   [本文由马京生律师提供,马京生律师在加州洛杉矶地区开业,主要经办房地产、法律、商业和公司法律和民商诉讼。办公室电话﹕(626)441-0558,地址:9420Telstar Ave., #128,El Monte,CA91731,(侨二中心对面)。]

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