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疫情期間保護租客法令 不意味可隨意不交租

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发表于 4-23-2020 10:09:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 4-23-2020 10:58 AM 编辑

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鄭博仁律師接受媒体采访

【侨报洛杉矶讯】2020年新冠疫情的爆發無疑給民眾的生活帶來了巨大的改變,每天不斷更新的各項法律法規,也造成了大家諸多的困擾。公司關門導致不少人失去收入來源,很多商業樓房和住宅的業主也要面臨房租的嚴重損失。聖蓋博谷商會主席、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng),近日接受採訪,就針對疫情期間現行的租房法律提供了以下專業分析,供大家參考。

洛杉磯縣政府近日頒布了疫情期間,有關驅逐房客法律的相關實行規定,目前法律有效期將持續到2020年5月30日為止。主要規定如果房客可以證明因新冠疫情受到直接影響,並且如果其所居住的城市未在這之前頒布提及到房租問題的法令,所有針對住宅或商業租客的驅逐行為均被暫停。但是,在2020年5月30日之後的12個月之內,房客依然將需要還清所有欠款(根據所在司法管轄區而異)。

以下為相關法規通過日期:

2020319:洛杉磯縣政府頒布行政命令,到2020年5月31日之前,針對居住在洛杉磯县直辖地區房客的未付租金,將不予實行驅逐。但租戶仍應在2020年5月31日之後的六個月內,償還所有欠款。

2020414:政府在原先的規定基礎上,繼續擴展了推遲交租的相關規定的法律管控範圍。除非有先前規定,否則2020年3月19日頒布的行政命令管控範圍,將被擴大至洛杉磯縣的所有轄區。這也將還款期限從之前的6個月,延長至12個月。

關於因不付租金導致的驅逐問題
總結來說,2020年5月31日前,業主都不能驅趕租客。即使在2020年5月31日之後,業主也不能因2020年5月31日之前租客欠租,而對其實行驅逐。租客將有12個月的寬限期,償還房租欠款。如果租戶在2020年5月31日之後欠款,大多數法律專家認為,您可以驅逐在2020年5月31日後欠租的房客。

地方法律規定優先
如果您所在的城市已在2020年4月14日之前頒布了相關法令,即使該法律對房客的保護程度較低,該法令仍然有效。截至今天,以下城市已經頒布了地方性法規,因此這些城市不受洛杉磯縣4月14日頒布的規定影響:

| 住宅與商業區
AgouraHills, Alhambra, Arcadia, Artesia, Baldwin Park, Beverly Hills, Burbank,Commerce, Duarte, El Monte (非必要商業區), Gardena, Glendale, Hawaiian Gardens,Lawndale, Lomita, Long Beach, Los Angeles, Manhattan Beach, Maywood, Palmdale,Pasadena, Pico Rivera (City Council Agenda from 3/24/2020; page 18, item 9),Pomona, Redondo Beach, Rosemead, San Gabriel, Santa Clarita, South Gate, SouthPasadena, Temple City, Whittier

|僅住宅區
CulverCity, Inglewood, Monrovia, Santa Monica, West Hollywood

|僅商業區
Calabasas

這裡需要注意,雖然您認為您居住於某些城市中,但您仍可能需要遵守《洛杉磯縣條例》。儘管您的地址處於某一城市,但很多城市都屬於縣直轄區。那麼這些地區則由洛杉磯縣管轄,這意味著您仍然需要遵守4月14日頒布的洛杉磯郡條例,而不是您所在城市的的規定。要了解您的物業是否處於洛杉磯縣的直轄區中,您可以訪問洛杉磯縣註冊記錄員/縣書記官網站,並選擇“按地址查找分區地圖”。

受驅逐法令保護的具體情況
許多租戶誤以為可以不用交租,事實上法律規定房客必須有充分的具體證明,顯示是因疫情影響而無法支付租金,才可以得到相關的法律保護。否則,租客將無法獲得驅逐法令的保護。例如,2020年3月16日的法律明文規定如下:

“就本行政命令而言,“財務影響”是指因企業停業,可補償的工時或工資損失,裁員或特殊的自付費用而導致的家庭住戶大量收入損失,或如果發生以下任何情況的收入或業務損失,則財務影響“與新冠疫情有關”:(1)疑似或確診的新冠病毒病例,或照顧疑似或確診新冠病毒的家庭或家庭成員;(2)因新冠病毒而造成的停業或其他經濟上的,或雇主影響而導致的裁員,工時損失或其他收入減少;(3)遵守縣衛生官員居家令的建議,自我隔離,或在緊急狀態下避免與其他人聚在一起;(4 )因與診斷和測試和/或治療新冠病毒有關而導致的巨額自付醫療費用而失去支付能力;或(5)與新冠病毒相關的學校停課情況,而導致要照看孩子。在暫緩令期間,房東都不能針對新冠病毒緊急情況所必需或與之相關的未經授權的居住者、寵物或其他糾紛等,啟動驅逐程序。就本行政命令而言,商業租戶包括但不限於以物業作為倉儲設施或用於商業目的的租戶。”

鄭博仁律師(Paul P. Cheng)就強調,了解相關的法律並不是可以去鑽法律的漏洞,租客仍然有責任提供業主其不交租的合理理由。如果無法提供,嚴格意義上,房客仍然可以被合法驅逐。新冠疫情對我們社區的影響前所未有, 與新冠疫情相關的法律也是如此。希望無論是業主還是租戶,雙方都可以在這個艱難時期相互理解,相互挾持,共同渡過難關,達到雙贏的局面。

民眾有相關法律疑問,可以直接致電鄭博仁律師的中文法律專線626-570-8888 或郵件至 CN@pprclaw.com

更多即時法律咨詢,可以訂閱鄭博仁律師微信公眾號PaulChengLawGroup.
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