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新冠疫情下房東及房客應如何應對法律困境?

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发表于 4-21-2020 14:53:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 4-21-2020 02:59 PM 编辑

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南加州知名审判出庭律师、前检察官郑博仁律师

【侨报洛杉矶讯】2020年新冠病毒的大肆蔓延,致使企業不得不關閉或減少運營時間,這就給加州的企業帶來了巨大的影響。另外,房東驅趕租客臨時禁令和暫停取消抵押屋贖回權的行政命令,也進一步影響了租約中的當事方雙方的正常權利,讓很多房東和房客陷入了窘境。

以下是南加州知名審判出庭律師鄭博仁,為加州業主及租客提供的因這些不確定性因素所產生的一些法律問題的常見解決方案,供大家參考。

房東需考量的事項

建議房東在此期間應與房客保持良好的溝通,積極了解房客的處境。鼓勵租戶尋求保險索賠,並在可行的情況下,申請小型企業管理局緊急災難援助基金貸款,或“工資保障計劃”,該計劃具有用於當前工資單的貸款以及一些免貸項目。房東還可以引導租戶參加本地的援助項目,包括一些由城市和地方商會,或地區基金會主辦的資金援助項目。

當要求減免租金時,房東應獨立分析每個租客的情況並考慮以下因素:

1.租戶的長期生存能力
2.租戶信用,當前財務狀況和以往年度的財務狀況表明受到新冠肺炎的影響
3.租戶支付房租的記錄
4.租賃剩餘期限
5.可以修改現有租賃條款以換取減租,例如:增加搬遷條款或取消優先購買權,優先報價權,費用上限或其他類似的可協商性規定
6.個人擔保是否可以增強租戶的信譽
7.房東現金流需求和物業整體現金流

房東還應檢查自己的保單以及對債權人和其他租戶的合同義務。許多保險的範圍不包括病毒感染或流行病的情況,但還是要再次確認一下保險有沒有涵蓋到某些方面。許多貸款協議要求最低租金或入住率,或者要求房東提供12個月的租金尾數。貸款通常要求最低水平的現金儲備和現金流。許多債權人希望與房東合作,以免發生貸款無力償還的情況,因此,房東也應與債權人保持溝通。

房東還應諮詢其律師和會計師,以詳細評估減租和延期要求,以便能夠最大程度地為房東和房客帶來收益。一些租賃有共同租賃要求或需要特定的固定承租人。業主應考慮如果某些租客客源的流失,對現有租戶的義務是否會受到影響,以及對財產的整體影響。最後,房東應考慮對該物業在市場上的影響。要考慮的一些因素包括:

• 物業現金流
• 入住率
• 在物業上的貸款或槓桿
• 貸款人通融:合同延期或免除,付款方式變更,僅利息付款
• 租賃期中斷或其他包括大流行/流行病情況的保險

正如衡量房客當初的保證一樣,房東應考慮其房客的經濟來源,其信用記錄,是否有擔保人,企業目前可支配的現金有多少,以及在停業前的銷售情況如何。對於已經岌岌可危,相對處於起步階段或收支平衡的企業來說,房東們應最大可能地幫助這些企業渡過難關,而不是成為壓死駱駝的最後一根稻草,畢竟這次危機不是房客自行造成的。

這些是每個房東及其財產都要面對的問題。如果房東拒絕減租(或僅給予小幅減免),然後房客破產了,那麼物業空置的損失和尋找新租客的成本可能與原租客要求的減租相同。在這場危機造成的經濟衰退中,潛在的租戶數量將大大減少,並且房東在考慮其可接受的減租程度時,需要考慮尋找新租戶的成本。

房東可實行的解決方案包括有:
1. 如果有押金,用押金抵租金。
2. 收取公共區域的維護費用,但收取基本租金需延期。
3. 以在一定期限內減少,延期收取或減少租金並無需後續償還,以換取對房東更有利的租賃條款,例如延長租期,終止優先購買權或優先報價權,取消排他權或專有權,或有限制地使用合同中的條款。
4. 降低租金或允許延遲交租一段時間,並在剩餘期限內分期償還。如果期限較短(一年以內)而租金數額較高,則在期限結束後,以個人擔保的期票形式作抵押。
5. 降低租金或允許延遲交租一段時間,但是延長租期。
6. 在可行的情況下,降低租金。
7. 暫時不收取滯納金和利息。
8. 暫停違約以達到繼續營業,共同租賃和營業時間。
9. 將租金遞延或減免與暫停營業的時間掛鉤,以便在再次開業時再次開始收租,但為避免預料之外的情況,請在租金延期或減免時加上結束日期/上限,以防暫停營業持續時間長於預期(例如,隻要有關閉的要求,租金就可減免,但延期或減免的時長最多為2個月)。
10. 考慮禁止“雙重補償”。也就是說,如果租戶獲得其他來源的救濟,則房東將不提供救濟,從而使救濟可用於其他租戶。
11. 修改任何租約都要考慮保密條款。每個租約都不同,並且一個解決方案不能適用於所有租約。因此,租戶互相借鑒方法意義不大。

租戶需考慮的事項

在請求租金減免之前,租戶應準備好銀行賬單,資產負債表,以前的財務狀況,訂單遺失的證據或其他證明文件來證明其損失和減免的必要性。房客應準備證明他們已申請了各種救濟途徑,並考究了其保險範圍。租戶應明白,即使沒有收入,房東也必須繼續支付許多固定費用(例如還本付息,房產稅,保險)。實際上,這段時間會增加一些成本(例如保安)。以上有關房東的信息將幫助租戶評估其對房東的要求,並與房東一起進行修改,以幫助房東和租戶度過這此疫情。

如果房東和房客無法達成雙方滿意的租金減免條件怎麼辦?目前加州已暫停了驅趕房客的活動。這僅意味著,目前房東不會驅逐租客。雖然租戶不會被驅逐,但租金仍是到期需付的,並且會累積。解除暫緩令之後,房東仍可採取其所有的方式,包括驅逐,來得到所欠的款項。

這場危機與我們以前經歷過的所有危機不同,儘管充滿許多未知數,但我們應團結一心,共渡難關。秉著互幫互助的精神和盡快恢復經濟的期盼,房東和租戶,貸方和企業主可以建立持久的共贏關係。

如果您對房東房客租賃關係或新冠肺炎對您的公司的影響有任何法律方面的疑問,請與我們聯繫

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郑博仁联合律师事务所
(Paul P. Cheng & Associates)
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中文专线:(626)570-8888
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