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华人业主不当驱赶房客恐被反告 在美国屋主如何维权?

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发表于 10-4-2019 13:49:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 10-4-2019 03:06 PM 编辑

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南加州知名审判出庭律师、前检察官郑博仁律师

【侨报洛杉矶讯】在美国拥有属于自己的房地产,一直是大多华人朋友的追求目标。然而,一旦拥有了属于自己的投资物业,在出租过程中与房客发生矛盾或纠纷,或遇到迟迟不交租的租客,房主又该如何通过法律手段维权,以避免不必要的麻烦呢?

在本期凤凰卫视美洲台的《法律博谈》栏目中,南加州知名审判出庭律师、前检察官郑博仁律师就为大家做出了法律分析。

房东在遇到相关问题时,可以通过终止租约,并向法院提起非法占有诉讼,来驱逐未支付租金或损坏房屋的租户。
   
由于房屋租赁法的严格,在加州驱逐租户是一个非常复杂的过程。房东不得使用“自助驱逐”(即“强制锁住租屋”),而必须通过法院系统来申请驱逐房客。

驱逐过程总结为以下七个步骤:
1.驱逐租户的有效理由
在加州,房东必须有正当理由,才能将租户从其房屋中驱赶出去,其中一些有效的理由就包括:

• 没有支付租金
• 违反租约
• 超出约定的租赁期限
• 造成滋扰
• 破坏财产
• 在租屋内进行非法活动
• 使用该租屋从事未许可的行为,例如在租屋中做买卖

2.支付租金或搬离“三日期限通知”

之后,房东应该为租户提供三日期限来支付租金或搬离通知。从本质上讲,这将通知租户在3天内,停止侵害或者搬离租屋。通知可以三种方式提供:

• 有人将通知交给了租户。
• 将通知副本交给在租户的租屋或与工作场所的一名成年人,然后将副本邮寄给租户。
• 在租户的门上张贴一份副本,然后将副本邮寄给租户。

3.等待租户采取补救行动

在提供通知后三日进行等待,以确定租户是否解决了问题(即:等待租户交纳房租,或停止其在租屋内销售毒品)。

4.提交非法占有诉讼
如果租户扔什麽都不做,房东必须上法庭并提出非法占有诉讼。非法占有诉讼是通过法院系统正式投诉,并请治安官来到租屋以驱逐租户。

5.诉讼书状送达给租户
以与您在以上步骤2中的3日通知相同的三种方式,送达非法占有诉讼书。

6.完成法院程序
给租户五天回复非法占有诉讼的时限,如果租户没有回应或反对驱逐,则要求法院作出缺席判决。之后,法官会给您一份回复占有令,您可以将其带到警察局,并请治安官驱逐您的租户。

如果租户出席并反对驱逐,那将在21天内进行法庭审理。如果房东获胜,那麽租户有五天的时间搬离。如果租户获胜,那麽租户可以继续进行租赁,并且房东可能需要支付租户的法庭费用。

7.存放租户的财物
如果租户离开租屋后留下了财物(治安官将其驱离后,或租户自己留下来的),房东必须将其财物存放两周,并应采取行动将其归还。如果两周过去,而且租户没有来认领,那麽房东可以按照其意愿处理这些财物。

在加州需要多长时间才能驱逐租户?

在非法占有诉讼与驱逐程序已经开始之后,必须向租户送达。租户经常试图避免被送达以避免被驱逐。如果出现这种情况,可以在租户的租屋发布驱逐通知,并且可以将副本寄到租户的住址。此类型的通知只能在几次尝试给租户送达失败后,才能进行,并且得到法院的批准。

驱逐程序的时间取决于申诉的提交时间,以及租户是否收到合法的驱逐通知。

咨询律师
加州驱逐租户经常可能是一个复杂而漫长的过程。通常情况下,房东必须通过法院程序移除租户,不得自行占领租屋或驱逐房客。因此,建议您要聘请专业律师,帮助您维权。

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郑博仁联合律师事务所
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