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出租物业如何不受官司牵连? 四个步骤保护您的资产!

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发表于 9-4-2019 18:01:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 9-4-2019 06:12 PM 编辑

郑博仁律师接受采访.jpg
南加州知名审判出庭律师郑博仁

【侨报洛杉矶讯】南加州知名审判出庭律师郑博仁日前就加州物业出租问题做了详尽解析。他说,在加州拥有自己的出租物业,当然可以为您带来一笔不小的被动收入。然而,美国是诉讼大国,作为房东的您,到底有哪些法律手段可以帮助您保护自己的资产不受官司的牵连呢?以下是四个简单的基本方法,供大家参考。

首先,投资物业的利益必须与您作为财产所有者所承担的风险进行权衡。幸运的是,当涉及房地产时,有一种方法可以在享有利益的同时也规避风险:

在加州注册房地产有限责任公司(LLC
通过在加州注册的LLC,获得投资房产的所有权,您将能够保护您的个人资产免受对于房产的任何索赔。
此外,您将能够保护您的投资财产免受任何与您无关的索赔。

加州LLC的好处
简而言之在加州注册LLC的三大好处是:

• 保护资产
• 节省税款
• 降低纳税申报被审核的可能性

LLC符合所有三个标准,是房地产投资业务实体的一种非常受欢迎的选择。与公司类似,LLC将其资产与您自己的个人资产之间分离。

与合伙企业类似,LLC提供单一税收福利与灵活的合伙人关系。

LLC所提供的资产保护
LLC保护其所有者的个人资产免受公司的债务和责任风险。
如果操作得当,LLC持有投资房地产将使您的个人资产免受房地产投资所产生的任何债务和责任。

例如,如果他人因您拥有的财产而受伤,您可能会被受害方起诉,要求赔偿与其受伤有关的损失。如果您以自己的名义持有财产并且您的责任保险并未完全涵盖索赔,则您可能需要为其余的损失承担个人责任。您的个人资产(例如房屋、汽车和个人银行账户)将面临风险。

但是,如果您在LLC中持有该物业,受害方将只能从LLC拥有的资产中追回损害赔偿金。因此,这保护您的个人资产。

在加州注册LLC的四个步骤:
在加州注册LLC通常比建立公司更便宜,而且所涉及的文书工作要少得多。以下是注册LLC以在加州持有房地产资产时必须采取的四个步骤:

•第一步:确定LLC的名称
如果您为房地产或任何其他商业活动设立LLC,您首先需要选择一个适当的名称。这将要求您避免现有的企业名称,以确保您所需的名称受到区分,并可供使用。

•第二步:提交您的组织证书
组成您的LLC的实际文件称为组织证书(或组织章程),必须提交给加州州务卿。

•第三步:获得EIN
一旦您提交了组织证书并收到加州州务卿的回复,您就可以申请领取联邦税号,也称为雇主识别号码(EIN)。这将是您在执行诸如提交企业纳税申报表、立商业银行帐户丶和管理工资单等事务时使用的编号,而不是使用您的社保号。
•第四步:将财产转让给您的LLC
您必须切记,为了保有在LLC中持有财产所得到的责任免除保护,该财产必须实际上归LLC所有。换句话说,您不能以自己的名义拥有财产,然后设立LLC,并希望享有有限的个人责任。

您必须将房产所有权从个人转移到LLC。之后,作为持有该物业的LLC的所有者,您自己将不受该房地产所有权所产生的任何债务和责任的影响。

将您的财产转让给LLC通常是通过提交无担保契约、般担保契约或其他契约来实现,以便将财产从您转移到您的LLC。否则,当您购买房产时,可以直接以您的LLC的名义购买。

LLC运营协议的重要性
虽然设置和运营多个LLC很容易,但重要的是您需要正确运行每个LLC,并将此作为自己的独立业务,否则,您可能仍然面临个人责任。

这意味着将您拥有的每个LLC的财务需要与您的个人财务分开。但最重要的是,这意味着为您拥有的每个LLC制定单独的运营协议。

LLC的运营协议基本上是您与LLC其他成员的管理协议,如果您是单一成员LLC,则与您自己订立协议。协议规定以下内容:

• 谁拥有LLC
• 如何管理
• 每个所有者的责任和义务
• 是否应该作为合伙企业或S公司交税

法律不要求为LLC提供房地产LLC运营协议。但是,如果您向州政府提交组织证书以建立LLC,但未创建运营协议来规定如何管理,则可能会在您面临诉讼,或国税局审核时被视为管理不当。

这将使您面临财务责任和民事处罚,并且将失去您本可以享受的资产保护机制。

加州的LLC提供税收优惠
一般情况下,加州LLC能带来单一税制优惠。
换句话说,您LLC的利润和损失将通过发行K-1让价给您和其他成员。因此,这允许您避免在公司层面和个人层面双重征税。

如果您的加州LLC只有一名成员,您可以选择如何交税。默认情况下,您将作为独资经营者纳税。但是,您也可以选择作为S公司纳税。与S公司不同,您的LLC在出售或转让其财产所有权时无需支付转让税。

多个加州LLC
如果您拥有多个房地产,您可以将每个房产保存在独立的LLC中,并将每个房产视为单独的业务。

您的个人资产将受到保护,免於因为资产所产生的任何责任,并且每个资产都将受到保护。

例如,如果您拥有三个不同的房产,并将它们全部放入一个LLC,当涉及三个财产中的任何一个的诉讼时,所有三个财产将承担诉讼产生的责任。因此,如果有人在财产A上受伤,财产B和C也将承担该诉讼的责任,并可能因损失而承担责任。

但是,如果您将自己拥有的三个房产中的每一个都放在不同的LLC中,并将每个房产视为自己的业务,则每个房产将与其他房产的责任隔离。

因此,如果出现有关财产A的诉讼,则财产B和C将不受该诉讼的影响。同样,如果出现有关财产B的诉讼,财产A和C将不受该诉讼的影响,您的个人资产也将被隔离。

多个加州LLC的单一纳税申报表
虽然您可能希望将每个房产保留在自己的LLC中,但可能会因为必须为您创建的每个房地产LLC提交单独的纳税申报表而三思。您可以通过组建“母公司”或“持有”LLC来解决这个问题。然后,该主要的LLC将拥有其他LLC的所有者。

当您以这种方式构建房地产的管理权时,美国国税局表示您只需要为主LLC提交纳税申报表。因此,您可以拥有多个房产,每个房产都在其自己的LLC中,并与其他LLC产生的责任分开,但只需提交一份纳税申报表。

结论
加州LLC是一种类似公司形式一样,极好的可以保护您个人资产免受牵连的方式,同时享受独资企业或合伙企业的灵活性和税收优惠。但是,您的LLC必须正确注册和管理,并且在您建立之前获取债权人的同意。

在考虑使用加州LLC来管理您的房产时,建议寻求经验丰富的资产保护律师的协助,确保一切设置无误,并尽可能保护您的资产。如果您还有更多疑问,欢迎拨打郑博仁联合律师事务所的中文法务热线:626.570.8888,或添加公众平台获取更多信息!(公众号: PaulChengLawGroup)
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