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建筑承包商的保障:了解加州法律的劳务留置权

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发表于 7-17-2019 16:09:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 7-17-2019 04:14 PM 编辑

建商法规介绍会照片.jpg
南加州知名审判出庭律所郑博仁律师

【侨报洛杉矶讯】南加州知名审判出庭律所郑博仁律师日前向建商业界详析加州新法规。他说,在加州从事装修或建筑业的承包商,在遇到业主拖欠或拒付所欠款项时,通常可以通过法律途径来申请“劳务留置权(Mechanic’s Liens)”,已获得应得的报酬。一旦该留置权提交成功,则会直接影响到欠债业主的相关产权。但是,依照法律当事人必须遵循非常严格的法律期限及程序,才能提出有效的索赔。

什么样的人可以提交加州劳务留置权?
加州的劳务留置权适用于许多不同的人,如:承包商、分包商、工人、材料供应商、设备出租商、设计专业人员和其他提供房地产作业的专业人员,均可以利用劳务留置权的流程。

初步通知
加州法律规定承包商必须先向业主提出有关留置权的相关初步通知。如果承包商是分包商或供应商,则必须向业主、贷款方和总承包商发出通知。该通知适用于在发出前20天内完成的工作。因此,如果承包商在提供此通知之前在该物业上工作了90天,则该索赔只能基于过去20天而不是之前的70天。如果未提供此通知,承包商将失去其留置权。但如果该承包商有直接与业主签订过合同,则不需要提前20天通知。

什么时候可以申请劳务留置权?
承包商只有在完成合同中的所有工作,或承包商由于某些原因(例如终止或项目关闭)而无法完成工作时,才能申请劳务留置权。在工作完成之前申请留置权,可能会导致其因过早申请而无效。除非拥有记录工作完成的留置通知,否则承包商必须在工作完成后90天内记录劳务留置权。

提交工作完成通知时,其他截止日期同样适用。总承包商必须在60天内记录留置权。分包商或供应商必须在30天内记录留置权。业主必须在实际完成后的十天内收到完工通知。如果项目涉及多个房产,则截止日期适用于每个房产项目,而不适用于当所有房产最终完工时的日期。

送达要求
承包商必须送达劳务留置权要求的副本,这其中就必须包含相关的法定字眼,该副本必须提供给业主。通过发送挂号邮件、特快邮件或一等快递来完成送达,承包商可以出示邮寄挂号和足够邮资,邮寄给业主的家庭或公司地址,或是在有权签发承包商工作的建筑许可证上的地址。如果不满足送达要求,则留置权可能无法被执行。

诉讼截止日期
为了强制执行留置权,承包商必须在记录留置权之日起90天内提起诉讼。如果该截止日期已过,承包商可能无法强制执行留置权,并可能被要求取消留置权。如果承包商未能取消留置权,其可能需要为业主支付律师费。但是,在某些情况下可以延长截止日期。例如,承包商和业主可能同意延长时间。截止日期是延长期限届满后90天,但不超过工作完成后一年。

送达诉状
一旦提出强制执行留置权,承包商必须在提交诉状后60天内向业主进行送达。此外,承包商必须在送达之日起60天内向法院提供送达证明。

联系房地产律师寻求帮助
如果您想在加州提交劳务的留置权,请务必仔细遵守所有规则和程序,以保护您的利益。如果您错过了规定的截止日期,或未提供适当的送达,留置权可能无效且无法执行,这会损害您保护自己利益的能力。因此,如果您遇到相关的问题,建议聘请一位专业的加州房地产法律师,来得到帮助。

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郑博仁联合律师事务所
Law Offices of Paul P. Cheng& Associates
中文专线:626-570-8888
790 E. Colorado Blvd, Suite 260
Pasadena, CA 91101。
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