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马京生律师谈:加州推出最新不动产产权转移-遗嘱式产权...

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发表于 6-25-2019 15:28:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 6-28-2019 04:20 PM 编辑

加州推出最新不动产产权转移地契文件
《遗嘱式产权转移状》
*© 本文版权归作者马京生/JOHN J.MA 律师所有,MARCH 2017)

马京生律师_副本.jpg
马京生律师

      在美国加州,一个人的不动产产权是以某种产权地契DEED的形式持有的。产权过户的地契DEED必须是法律认可的形式,必须经过当事人签字公证,并登记在不动产所在地的县(COUNTY)产权登记处,公示于天下,才算有效。产权的转移通常就是在正式登记时开始生效。
      2016年,加州在其【遗产处分法PROBATECODE】内新增加了法律条文SECTIONS 5600 -- 5696,而创设了一种持有不动产产权的方式:遗嘱式产权转移状Revocable Transfer On Death (TOD) Deed。它可以让一个不动产业主登记这样一个产权地契DEED,指定一个或多个继承人,并规定好在该业主死亡之后,该不动产的产权就自动转移归属于其指定的继承人。这就像在产权地契里立了一个遗嘱,不动产的业主省钱仍然是该不动产的所有人,直到其去世,然后就自然转移给其指定的继承人继承了,而不需要经过遗产法院的遗产继承程序了。
      为什么会增加这样一种不动产产权状的形式?它对设立这种产权地契的物业业主有什么好处?我们要简要介绍一下目前通行的几种将不动产转移给继承人的方式,做一个对比就清楚了:
      当人们拥有房地产时,人们总是会考虑自己百年之后,其所拥有的不动产如何可以平稳顺利地转移给自己希望承接这些房产的人去继承。当然,每个人都可以立遗嘱,指定将房产赠送给某个继承人。但这样的话,在立遗嘱的人去世之后,该继承人必须到遗产法院申请进行遗嘱认证和继承程序,然后由法院做出判决,才可以过户不动产的产权给继承人。这是费时费力又费钱的法定程序。
      如果房产的业主是夫妻关系,则情况会好很多:夫妻在取得不动产时就在地契DEED上注明是夫妻关系,则该房产就是夫妻的共同财产COMMUNITY PROPERTY。如果一方去世了,存活的另一方只要向遗产法院提交一个简单的申请程序,就可以取得死亡一方那一半的夫妻共同财产。
      如果夫妻之间希望更简洁地相互继承对方的一半夫妻共同才财产,只要在地契DEED上除了注明是夫妻关系之外,再加上“有存活方继承权”WITH THE RIGHT OF SURVIVORSHIP的字眼,或者注明是“等额共有”AS JOINT TENANTS的字眼,则在配偶一方去世后,连遗产法院都不用去跑,由生存的配偶签个宣誓书,将已故配偶的死亡证书附上,在不动产登记处登记一下,整个不动产的产权就自动转移给生存的配偶了。
      但是,如果不是夫妻关系怎么办?比如是父母子女关系,兄弟姐妹关系,或其他亲戚或朋友关系。除了上面讲的比较繁琐的遗嘱继承的方式之外,不动产业主也可以考虑做一个生前信托LIVING TRUST,将物业的产权放到那个信托里,自己担任信托的管理人TRUSTEE,这样的话,自己仍然可以居住、使用、出租、和出售该不动产,甚至可以撤销生前信托。待自己百年之后,再由指定接手的管理人按照自己在信托里的安排,讲不动产移交给自己指定的继承人(比如说子女)。这样做,通常也不需要到遗产法院去办理认证。
      还有一种方法,就是将不动产的产权直接让渡一半给希望自己死后继承该不动产的人,就是在地契DEED上加上那个人的名字,同时注明是以“等额共有”JOINTTENANTS的方式共同持有。这样的话,根据加州的法律,在“等额共有人”JOINT TENANTS之间,如果一个产权人死亡,它所拥有的产权部分将自动转移给存活的产权人继承,只要签署宣誓书并附上死亡证书,登记在该房产的产权记录上就生效了。所谓“等额共有”JOINT TENANTS,就是指如果是二个人,每个人享有不可分割的50%的产权,如果是三个人,每个人享有不可分割的三分之一的产权。如果是六个人,每个人享有不可分割的六分之一的产权,等等。如果六个产权人中有一个去世了,他的那六分之一产权就被其他的五个人分享了,变成每个人享有五分之一产权了。以此类推,直到最后一个存活的人享有全部100%的产权。
    但是,其实很多人并不想很早就将产权分割或分享给其他的人。这可能有以下几种原因:
    1、遗嘱继承是要等到不动产的业主去世之后才发生产权的转移过户给指定的继承人。所以物业的业主生前一直拥有该不动产的全部产权,也可以随意处置,甚至出售掉。但如果是现在就把物业的一半(或几份之一)产权过户给其希望的继承人,这就变成生前赠予了,而不是死亡后的继承了。产权过户后立即就生效了,是该不回来的(除非该受让人同意退回赠予)。
    2、因此,即使物业的业主曾经慎重考虑过,并且已经决定了让某个人(或几个人)继承自己的不动产,但仍有可能在几年之后因为某种原因又改变了自己的决定。就像自己立的遗嘱几年之后可以撤销或变更一样,人们的决定是可以改变的。但是,如果用“等额共有”JOINTTENANTS的方式在地契DEED上加上希望继承自己不动产的人的名字,则那一半的产权(或等额的几分之一的产权)就收不回来了。不可撤销(除非那个人同意转移回来给你)。如果业主几年后反悔,是无法改变的。
    3、如果该业主今后想要出售该房产,就必须有另外的“等额共有人”JOINTTENANTS一致同意签字才行。如果该业主不想让那个或几个“等额共有人”跟自己住在同一个房产里,也是无法赶那个人出去的,因为那个人已经有了产权份额在那个房产里,就是该房产的业主之一了。
    4、如果那个“等额共有人”被告了,欠了债,背上了法院的判决,则这个房产的产权也会受到影响。因为那个人的法院判决会被登记在这个房产的产权状上。如果以后做抵押贷款,或出售该房产,都会受到限制。
    5、也有可能那个被赠予的“等额共有人”JOINT TENANT在物业业主生前反而提早去世了,因此没有实现该物业业主希望在自己去世后让他/她继承财产的愿望。那份等额的物业产权又自动转移回到业主的身上。当然,该物业业主还可以重新转移给新的“等额共有人” ,但如果届时该业主也已经丧失行为能力的话,就无法再进行转让了。
    6、还有一种最坏的可能,如果那个接受赠予的“等额共有人”是个不孝子,或宵小之人,他/她可能会背着赠送给他/她物业产权的业主,将他/她的那一份产权私下里转卖给别人,因而拆散了“等额共有”JOINT TENANTS的产权形式,而变成了“按份共有”TENANCYIN COMMON的形式。“按份共有”TENANCY IN COMMON的产权是各自独立的,产权业主相互不能自动继承对方的份额。任何一个产权份额的业主都可以随意出售或转让其产权份额。这样的话,一个好好的不动产,就会在产权上面搞得一团糟。
      凡此种种,一个产权所有人(比如说父母)如果想把房产留给一个继承人(比如说子女),用“等额共有”JOINT TENANTS的地契DEED方式,现在就加上继承人的名字是有很大风险和不良后果的。
      怎么办?所以加州就增加了一种新的产权继承和持有的方式:遗嘱式产权转移状RevocableTransfer On Death (TOD) Deed。在这种产权状DEED里面,物业的业主只是指定某个人或数个人,在自己死亡之后才可以自动继承该物业的产权。因此在该物业业主生存期间,其所指定的继承人是不能染指该物业的。该物业业主享有完全的所有权和使用权,直到起死亡为止。而且不需要到遗产法院进行遗嘱认证程序就可以自动继承。此外,因为这种产权状是一种遗嘱式的,也就是说和一般的遗嘱一样,该物业业主生前可以随时变更或撤销该产权状。如果该物业业主出售了该物业,则该产权状也就自动失效了,就跟撤销了一样。所以,这种新的产权状形式,即可以满足一个物业业主希望在身后将该物业自动移交给某个继承人的愿望,又可以保护该物业业主生前享受全部物业产权的权益,还能够让该物业业主在生前漫长的岁月中,随着人际关系的变化,随时改变自己的想法,而改变指定的继承人。而且,如果该物业的业主在自己身心健康、神智清楚的时候做了这种产权状的登记,他/她也就不会担心,万一什么时候自己突然发病,或丧失行为能力,自己本来想要做的财产继承的规划没有来得急做,而后悔终生。
       总之,加州2016年开始新增加了一种产权状形式。给希望平稳转移不动产产权给指定的继承人的物业业主,增加了一个新的选择。大家可以根据自己的实际情况和需要,做一个更加往北或理想的遗产规划安排。

作者联系地址:
LAW OFFICE OF JOHN J. MA,
9420 TELSTAR AVE., #128,
EL MONTE, CA  91731.
TEL: (626) 441-0558

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《马京生法律专栏》

         夫妻共有财产两种特有形式
  “夫妻共同财产”(COMMUNITY PROPERTY)顾名思义是只有法定的夫妻才可以用这种方式取得产权。它与“产权等额共有。制有许多相似的地方,例如,它也必须是夫妻双方同时取得产权才有效,而且夫妻双方各自享有50%的不可分割的产权:如果该不动产要出售的话,也必须经由夫妻双方一致同意,共同签字才可以。
  但是,“夫妻共同财产”制与“产权等额共有”制也有很重要的不同之处:在“夫妻共同财产”制中,夫妻每人各拥有50%的产权。当一方死亡时,这50%的产权就变成死亡配偶的遗产。另外一方并不是当然自动地取得死亡配偶的50%的产权。如果其死亡的配偶在生前立有遗嘱,将其拥有的50%产权可以由遗嘱指定给其他继承人继承。只有在死亡配偶没有立遗嘱的情况下,这50%的产权遗产才能以法定继承的方式转移给其生存的配偶。但是无论是哪一种情况,都要经过遗产继承法院的司法程序才能完成过户手续,因此,它要多花费一些时间和律师费。
  从这一点上看,似乎“夫妻共同财产”制并不如“产权等额共有”制好。但是,“夫妻共同财产”制在夫妻双方共同生活期间对双方都有很大的保护。也就是说,夫妻任何一方在生前都不能够擅自将自己的50%的产权私下里转让、抵押或出售掉。如果他或她这样做了,另一方配偶在发现之后可以向法院声请宣告该转让无效,而撤销此项转让。这一点就比“产权等额共有”制强很多。因为在。产权等额共有”制下,任何一个共同所有人可以私下里将自己的产权份额转让或抵押,从而将“产权等额共有”制自动改变成“产权按份共有”制了。而在“夫妻共同财产。制下,就不会发生这种事情。当然,如果一方配偶私自转移了产权,而直到其死亡时另一方配偶都没有发现,则此项转移就不能再撤销无效了,因为这时就被当做死亡的配偶处分了其遗产。
  由以上分析可以看出,“夫妻共同财产”制与“产权等额共有”制是各有利弊,选择哪种方式似乎取决于各位当事人之间的互信和诚信,是一种主观因素的选择。那么,有没有一种更好的产权制度,取双方之利而避双方之弊呢?去年,加州正式实施了一个新法律,创造和确认了一种新的产权持有制度。
  “有自动继承权的夫妻共同财产”制(COMMUNITY PROPERTY WITH THE RIGHT OF SURVIVORSHIP)是加州政府2001年才开始确认实施的新产权所有方式。顾名思义,它是在“夫妻共同财产”的基础上加上了“产权等额共有”制中,一方死亡后其产权份额自动转移给生存方的优点。因此,它具备了“夫妻共同财产”制的所有优点,即任何一方不得在生前私下里转让处分自己的50%的产权,另外一方配偶可以撤销此项转让。同时,它又具备了“产权等额共有”制的一个优点,即当一方死亡时,另一方配偶就自动继承了其50%的产权,而毋须经过遗产继承法院的司法程序。这实际上是确认,当夫妻双方共同取得产权时,就已经用“立遗嘱”的方式指定对方为继承自己的50%产权的继承人了。而且这项“遗嘱”是不可撤销或变更的。
加州的这项新的产权制度,对夫妻家庭来讲,给予他们的夫妻共同财产以最大的保护。同时,它也解决了在“夫妻共同财产”制下,一方配偶死亡后,产权转移方面的不便之处。当然,如果夫妻事先已有约定,各人要在死亡后各自处分自己那50%的夫妻共同财产的活,当然还是选择传统的“夫妻共同财产”制为好。(专栏文章由马京生律师撰文)

“夫妻共有财产”制与“产权等额共有”
在税法层面的利弊
  “夫妻共有财产”制(COMMUNITY PROPERTY)和“产权等额共有”制(JOINT TENANCY)是大多数夫妻家庭最常选用的产权形式。这二种产权形式在生前的转让处分、以及死亡后的继承分配方面是各有利弊。但是除此之外,美国的税法对这二种产权持有的形式在遗产继承时,也有不同的税赋待遇。因此,夫妻在选择何种产权方式时,也要考虑到今后在税赋方面的得失。
  美国税法规定,在继承死者遗产时,无论该顼遗产最初的成本价值是多少,其新的纳税价值基数[今后缴纳资本利得税(CAPITAL GAINTAX)的成本基数]都自动调整到死者死亡时的市场价值。这就是在税法上所讲的“升级”(STEP-UP)原则。因此,如果死者生前花$100,000元购买房产,在死亡时市价为$300,000元,该房产的成本价就自动调整为$300,000元。如果继承人今后将该房产出售,获得$350,000元,则他要缴纳资本利得税的部份只有$50,000元,另外的$300,000元都是成本,不需缴税。
  因此,在“产权等额共有”制下,死者的50%产权就自动调整到当时的市场价值标准,而生存配偶一方的50%产权则还是在原始的价位上。例如,如果夫妻双方购买房产时是$200,000元,先生死亡时该房产的市值为$400,000万,则先生那一半产权的成本基数就调整为$200,000万,而太太的成本基数仍然为$100,000万。因为太太自动继承了先生的那一半产权,所以该房产的成本基数就变成$300,000万。如果太太卖掉房产,获得 $400,000万,其中$100,000万就可能要缴资本利得税(当然,出售房地产的利润中有$250,000万的免税额。所以如果获得不超过$250,000万,仍不必缴税。这里只是举例说明而已。)
  但是,美国税法也规定,如果死者的房产是“夫妻共有财产”制,则不但死者的 50%产权的成本基数可以调整到市价标准,其生存配偶的50%产权也同时调整到市价标准。因此,在上面的例子中,如果夫妻是用“夫妻共有财产”制拥有房产的话,先生和太太的成本基数同时调整为$200,000万,整个房产的成本基数就成为$400,000万。如果太太出售该房产获得$400,000万,就不用缴任何资本利得税。这是“夫妻共有财产”制比“产权等额共有”制在税赋方面要好一些的优势。(专栏文章由马京生律师撰文)

持有不动产产权方式好几种
你应该选择哪一种?   
    经过多年的辛勤工作,您终于积攒了一笔资金。然后就是不辞辛劳的购屋大决战:挑选小区、分析学校、看房、比价、讨价还价、终于成交了!如果接下来办贷款和物业勘验等一切顺利的话,您不久即将成为自己房屋的主人了!在这个时刻,您是否想过,您将要用何种方式来拥有房屋的产权呢?这个问题看似简单,很多人往往在买卖成交的兴奋之中不太在意。但是,这其中的学问则大有讲究。如果不注意的话,今后就可能变成一个很大的烦恼。
  根据当今的美国法律,美国的不动产可以由法人实体持有(如公司、合伙、生前信托,投资基金,等等),也可以由自然人持有(已婚、未婚、成年人或未成年人)。但是,如果有二个以上的法人或个人来共同持有一项不动产,在法律上通常有以下几种方式:
  “产权按份共有”(TENANCY INCOMMO)
  因为在中文里找不到更合适准确的词组来表达该英文词组的涵义,就暂且翻译成“产权按份共有”。
  “产权按份共有”是指在一项不动产上,有二个以上的所有人按照各自的产权比例份额来共同拥有该不动产。每个所有人拥有的产权份额可以是平等的(譬如二个人各自拥有50%,或者四个人各自拥有25%,等等),也可以是不平等的(譬如二个人中,一个拥有70%。另一个拥有30%,等等)。所谓共同拥有就是说,无论份额比例如何分配,都不能将该不动产本身人为地分割开。也就是说,如果是一块土地,二个所有人不能将该地块一分为二,分别指定哪一块是哪一个人的。或者在一幢住宅中,划分出哪一部份是属于哪一个人的。每个所有人都是按照各自产权份额的比例,共同拥有该不动产完整产权中的一部份。
  “产权按份共有”的另一个特点是:虽然不动产本身是不能分割的,但其产权则可以按份额分割和处分。每个所有人都可以独立处置自己所拥有的那一部份产权,而无需征得其它所有人的同意。比如说,如果张三拥有50%的产权,他可以自行出售该50%的产权份额给李四,而无需告知或征得拥有另外50%产权的王五的同意。同样的,王五也可以用自己的50%产权做抵押品,去申请借贷,而不必理会张三或李四。同时,每个所有人的产权份额也可以由遗嘱或法定继承程序转移给其指定的继承人。因此,“产权按份共有”的所有人在取得产权的时间上不一定要同时一起取得,可以有先有后,分别取得。
    在大多数情况下,一个投资购买不动产的人是不愿意只购买一半或一部份产权的。因此,“产权按份共有”的业主并不是很容易就可以随意脱手掉自己的产权份额。通常,一个所有人要想处置自己的产权份额,都是要求其它的共同所有人将他的份额买进,使自己兑现出来。如果其它共同所有人不同意,他可以到法院申请强制分割产权诉讼。法院可以拍卖该不动产,将拍卖所得现金,按照各个所有人的份额比例分配给各当事人。
  也就是因为“产权按份共有”有这样的特性,用这种方式分配或持有不动产产权并不是一种很安全和稳定的方法。有一些父母喜欢将房产用“产权按份共有”的方式过户给自己的子女,希望子女们共同拥有该房产,并传承下去。但往往在日后子女成家立业之后,兄弟姐妹之间引发利益不和,就会发生房产分割的诉讼。(专栏文章由马京生律师撰文)
 
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