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2019年影响加州房地产业十大常用相关新法

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发表于 1-17-2019 14:15:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 1-17-2019 02:45 PM 编辑

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郑博仁律师接受媒体采访

    【帕萨迪纳】去年加州州长布朗在9月30日就签署了一系列法案,受华人投资者青睐的房地产业,也将随着2019年的到来,有相关法律开始正式生效。
     有代表洛杉矶多家知名跨国大型房地产开发商的南加州资深审判出庭律师事务所——郑博仁联合律师事务所,近日就有关房地产业常用新法做出如下总结,供民众参考;事务所首席合夥人郑博仁律师在采访中也表示,预计这些法律将在今年,对加州房地产业产生重要影响。

1.建筑许可期限延长(AB 2913)- 2019年1月1日起生效
    该法案规定,如果许可证所授权的工地作业,在其签发后12个月内动工,则许可证仍然适用於加州建筑标准法,除非被许可人自行放弃许可证所授权的工作。该法案还将授权许可证持有人申请一个或多个期限延长,每次延期不超过180天。法案还要求被许可人必须以书面形式申请延期,并说明延期的正当理由。

2.房地产经纪人性骚扰责任的扩大(SB 224)- 2019年1月1日起生效
    该法案将包括在性骚扰诉讼中,作为诉因的要素,当原告需要证明,被告为了能够帮助原告,与被告或第三方建立业务、服务或专业关系的情况。该法案将免除原告需证明自身无法轻易终止该类关系要素的义务。该法案适用於对原告进行性骚扰的州执照持有者,包括加州地产管理局DRE执照持有者,以及投资者丶民选官员丶游说人员丶经理丶和经纪,以及其他对原告负有性骚扰责任的个人等。

3.业主委员会(HOA)财务审查要求及反欺诈预防措施(AB 2912)— 2019年1月1日起生效
    该法案要求,经业主委员会书面请求,在一定条件下,共有物业管理人若接受属於业主委员会的资金,必须将这些资金存入本州的银行丶储蓄机构丶或信用合作社的计息账户。未经业主委员会事先书面批准,该法案将禁止随意转让超过10,000美元或业主委员会总储备金和经营账户存款总额的5%中较低者的资金。该法案还将要求业主委员会每月审查其财务状况。

4.可撤销的房产遗嘱转让(AB 1739)— 追溯至2016年1月1日
    该法案规定,可撤销的房产遗嘱转让,将不再要求法定的常见问题解答,被记录为房契的一部分。

5.房产检查要求:灌溉系统(AB 2371)— 2019年1月1日起生效
    该法案要求,针对建有地下灌溉系统的住宅单元所进行的房屋检查报告,必须包括关於该灌溉系统的操作和观测的相关信息。在资金允许的情况下,该法案将要求,从2018年开始,水资源厅丶住房和社区发展厅丶以及各有关协会需共同协商,编制一份对具有灌溉系统检查报告房产的数量估算,且每年都将纳入加州水资源计划的报告。

6.有关房东与租客的相关法案:
•商业地产弃用(AB 2847);
•租客留置於商业地产的个人财产处理(AB2173);
•电动汽车充电站管理(AB 1796);
•对平台、阳台、楼梯和公用人行道检查的三日通知将不包括假期和周末(SB 721);
•执法和紧急援助(AB 2413);
•宣布紧急状态期间的价格欺诈和驱逐租客问题(AB1919);
•要求房东接受第三方交纳的租金(AB2219);
•军人租房特殊保护(AB 3212)。

7.房地产执照申请人不需披露公民或移民身份(SB 695)— 2019年1月1日起生效
   该法案禁止地产管理局要求房地产执照申请人,披露其公民或移民身份,或仅仅根据其公民或移民身份拒绝向合格的个人发放执照。

8.曾受刑事定罪个人的执照发放(AB 2138)— 2020年7月1日起生效
   该法案允许地产管理局基於申请人或执照持有人,在出现与其专业职责相关的严重违纪(或被刑事定罪)的情况下,剥夺其执照的发放或持有。除非另有规定,无论申请人是否因该罪行而被监禁,或此罪行与该房地产资格丶职能丶职责相关的业务和专业许可证申请实质有关,自执照申请提交之日起七年前,若其曾受刑事定罪,并且申请人目前正被监禁或是申请人在过去7年内已被释放。
    但该法案禁止地产管理局委员会拒绝发放申请人执照,如果该申请人有以下情况出现:
- 其刑事定罪已得到驳回或清除; 或
- 申请人提供参加改造计划证据或获得赦免或特赦;或
- 没有刑事定罪的逮捕

9.虫害报告:认证和保修(SB 1481)— 2019年1月1日起生效
    该法案要求无现行侵染的房产发布一份详细认证书,并要求所有的认证都需包含在完整的、有限的、补充性的重复检验报告中。该法案还要求,如果业主直接签订除虫熏蒸合同,一级注册除虫公司还需向业主提供除虫熏蒸完成证明,并要求一级注册除虫公司提供保修条款给业主或业主的指定代理人。该法案还规定除虫熏蒸失败时的额外要求,包括要求业主授权三级注册除虫公司将除虫熏蒸分包给一级注册除虫公司时,三级注册除虫公司需验证是否需要进行重新进行除虫熏蒸,并出具检查报告。该法案还要求,当业主选择直接与一级注册除虫公司签订合同进行熏蒸时,该级注册除虫公司需采取额外的具体行动。

10.禁止私人转让费(AB 3041)— 2019年1月1日起生效
    该法案禁止,由于开发商所施加新的房产条款、条件、或限制,迫使继有者在每次转移财产时,支付各种特别指定的私人转让费,除非该费用为该财产提供“直接利益”。该法案规定,违反此禁令而产生的任何转让费,均不符合公共政策。


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郑博仁联合律师事务所
Law Offices of Paul P. Cheng & Associates
中文专线:626-570-8888
790 E. Colorado Blvd, Suite 260
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