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房地产经纪人会告知买家房屋缺陷吗?

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发表于 4-24-2019 13:41:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 鑫淼晶 于 4-24-2019 01:43 PM 编辑

郑律师照片(专栏版).jpg
前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁

       【侨报洛杉矶讯】前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁针对加州房地产中出现的问题,作了相关的详细解释。
        他说,无论是与卖家沟通,还是通过仔细观察房屋,房地产经纪人可以通过不同的内部渠道得到有关房屋的更多信息。但具体有多少信息会真正披露给买家?在房地产交易过程中,作为专业的地产经纪人又应当向您披露哪些信息?
       根据大多数州的法律,作为房产卖家一项重要的义务,就是向买方提供有关房产的基本状况说明和问题。卖家需要填写有关该房产的披露表格,该表格通常由您所在州的房地产管理委员会提供。
       当然,也有一些卖家存在侥幸心理,试图隐瞒房产的问题,以保证自己的房屋价值。然而,这很有可能会被买家发现。如果买家在交易前发现这些问题,他们可能会要求降价。如果他们在交易结束后发现问题,则可能会起诉卖家。
       卖方并不是买方唯一的信息来源,经纪人也可以通过内部渠道了解更多的事实真相。到底有多少信息是经纪人告知给潜在买家的?经纪人是否也需要为此填写单独的披露表格?

房地产经纪人的披露义务
       正如州法所规定的卖家披露义务一样,州法也规定了房地产经纪人应当知道、了解和观察的信息,并且应该将该信息传递给买家。相关规则可以在管理房地产交易或房地产经纪人的职业行为的州法或行政法规中找到。单独的反欺诈法规也禁止经纪人在房屋销售过程中向买家撒谎,或作出虚假陈述。
       在任何州,对经纪人的披露期望一般高于对卖家的期望。特别是经纪人从不需要独立调查以及确定卖方的披露是否准确,或者是否对卖方的房产进行独立调查。经纪人很少需要填写标准的表格。毕竟,经纪人不是房屋的直接居住者。
        但加州是一个值得注意的例外,因为加州的房地产经纪人必须填写经纪人检查披露表。

各州州法关于房地产经纪人披露房产信息的要求
       尽管州法通常没有给房地产经纪人详细的填写表格,但对房地产经纪人的期望可能相当广泛。
       州法倾向于将经纪人的披露视为房屋卖家忘记、未提及或忽视房产情况下的保险之策。
       经纪人或州房地产管理委员可以帮助卖家提供有关具体披露义务的更多信息。

房地产经纪人对买家透露的信息有什么限制?
       您的房地产代理人有受托义务,以保护您的利益,法律并不寻求改变这一点。因此,举例来说,如果您透露给您的经纪人,如果您愿意降低价格,经纪人则不应向买方透露。
       此外,一些州法明确地将某些信息排除在经纪人的披露要求之外。
       因此,请一定咨询您的经纪人或州房地产管理委员会了解详情。作为卖家,最重要的是要知道您的经纪人必须告诉买家什么,以便您可以正确地告知经纪人,并避免因虚假陈述或未披露而承担责任。

房地产经纪人必须披露哪些信息?
       在房地产交易中,必须完全披露,这通常意味着卖方必须披露任何房产缺陷和其他可能影响一方决定交易的重要信息。

披露房产已知的危害和缺陷
       根据联邦法律,如果您的房屋是在1978年之前建造的,您必须披露含铅涂料的存在。各州的披露法律有很大差异。根据您的所在地,您可能需要披露涉及以下方面的缺陷:
•白蚁、害虫和霉菌问题;
•结构缺陷,如屋顶和地基问题;
•下水道问题;
•自然灾害风险,例如位于洪水或地震带内;
•在房产附近存在被定罪的性犯罪者(根据梅根法);以及
•任何其他相关问题。
       卖方和房地产经纪人必须披露已知的缺陷和危害。卖方不必主动搜索未知缺陷。但是,披露所有已知和可疑的危险始终符合您的最佳利益。未披露的缺陷可能会导致交易和诉讼的失败。
    通常,披露必须采用书面形式。大多数州都有标准表格,卖方必须填写并提供给任何潜在的买家。您的经纪人应向您提供房产披露表格,并可协助您完成。

披露其他因素
       除披露已知和可疑的危害外,房地产经纪人还有义务披露可能影响房屋销售价值的其他信息。这包括:
•所有报价都是在同一房产上提供的;
•买方愿意增加报价;
•卖方愿意接受更低的价格;
•卖方是否急需出售房产;
•经纪人是否有任何利益冲突;
•该房产已上市多久;
•估计房产的价值;以及
•对所提供的报价和还价的更新。

如果房地产经纪人未能完全披露怎么办?
       卖方和房地产经纪人都有义务披露。如果信息被隐藏,买方或卖方可能有权获得损害赔偿。在诉讼中,将可以得到以下赔偿:
•经济损失:赔偿利润损失、维修和其他自付费用;
•非经济损失:赔偿您的身体和精神损失;
•惩罚性赔偿:惩罚经纪人故意和情节严重的未披露行为。

       郑博仁律师在采访时就建议大家,如果您认为您因经纪人的不良行为而遭受损失,请一定要保留与您的交易有关的所有记录和文件。务必收集重要数据,例如提交给您的任何价格、报价日期、报价接受、具有可疑数字的书面报告、披露声明和房屋检查报告等。

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郑博仁联合律师事务所
Law Offices of Paul P. Cheng &Associates
中文专线:626-570-8888
790 E. Colorado Blvd, Suite 260
Pasadena, CA 91101。

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